科阿韦拉州（Coahuila）萨尔蒂约（Saltillo）对工业用地的需求量很高，这是有原因的。作为墨西哥第三大州的首府，萨尔蒂约已经成为了世界汽车的制造中心，这里聚集了克莱斯勒（FCA）、戴姆勒（Daimler）、通用汽车（General Motors）等整车（OEM）制造厂商和李尔（Lear）、麦格纳（Magna）等一级汽车零部件供应商。大型制造商和一级供应商的入驻，构建起一个庞大的供应链体系，扩大了相关产业在当地的影响力，同时也推动了基础设施和工业地产的积极发展，从而为这些企业提供专业服务。
为了满足贵公司对工业地产的实际需求，深度了解当地工业地产的供应情况和最佳操作实务至关重要，因为这有利于贵公司在墨西哥开启制造业务前做出最正确的决策。
萨尔蒂约工业地产的供应现状
制造业在萨尔蒂约的经济中占有很大比重，由墨西哥生产的占总量30%的轿车和62%的卡车都在萨尔蒂约完成组装，因此这里对工业地产的需求非常旺盛。
“可以立即投入使用的工业用地非常少”，Tetakawi的项目经理Leonard Ottosen如是说道。“在2020年之前，几乎找不到任何可利用的工业用地。受到全球 COVID-19大流行疫情的影响，部分企业选择撤回母国，由此得以空出一些制造空间。”
靠近整车（OEM）制造厂商和大型供应商的地理位置特别抢手。尽管围绕供应链的领航企业选址有显著的优势，但是搬到更远的萨尔蒂约郊区更有利于降低成本，以及提高雇佣熟练技工的几率。不过，搬到郊区后也要确保可以享有足够的配套服务。有些地区未来才能提供相关服务，而目前还不具备入驻条件。由于时机就是一切，如果可能的话，最好能够拿到一份带有时间线的可用厂房清单。
萨尔蒂约极具竞争力的工业地产价格
尽管对工业地产的需求量如此之高，但是萨尔蒂约的地产价格仍颇具竞争力。在墨西哥全国范围内，工业地产的价格从每平方米5.38美元到3.48美元不等，其中萨尔蒂约、蒙特雷和拉莫斯阿里斯佩（Ramos Arizpe）均价在每平方米4.02美元左右。沿着科阿韦拉州边界，西部拉古纳（La Laguna）大都市区和人口稀少的杜兰戈州（Durango）往往房价较低，约为每平方米3.50美元。
虽然这些数字只是平均值，但我们应该清楚地认识到，工业地产价格会因厂房的年龄、长年累月的修缮，以及是否使用过等特定条件而有所不同。
在萨尔蒂约租赁工业用地前必须考虑的因素
在您实地考察萨尔蒂约的工业地产时，还要学会挖掘广告之外的便利设施，以确保所选的厂房真正能够满足您的需要。以下是签租约前需要考虑的重要因素。
- 厂房的基础设施是否达到要求？
沿着高速公路行驶或者乘坐公共交通工具，到达您租用的厂房是否足够便捷？重要的是，您要核实所有有关交通便利性的实际情况，确保货物不会延误，且漫长的通勤时间也不会影响未来员工的招聘。您需要深入调查交通政策，确认当地是否存在限行时间和限行时间段，因为这些可能会导致运输原料的货车迷路或延迟。
- 厂房是否具备可供未来扩展的灵活性？
虽然随时可供入驻的厂房可以加快启动速度，但是这也会给企业未来的灵活性带来限制。构建一个量身打造的工业空间，会更贴近企业的实际需求，但同时也意味着6到8个月的等待时间。您可以找出租方谈谈未来的发展方向，看看是否能找出兼具平衡时效性和灵活性的最佳方案。
- 厂房是否能具备临近当地劳动力市场的便利性？
乘坐公共交通工具前往您的工厂需要花费多长时间？这会影响您的选址决策和招聘策略，因为您可能需要通过班车接送雇员才能说服员工接受长距离通勤。
- 厂房是否为工业用途？
在工业园区内租用工业用地，通常会获得工业土地使用的一般型许可证，但是在个别情况下，许可证上还会对经营范围做出明确限制。例如，铸造型企业还需要另外取得特殊许可证和土地使用授权。签署租赁合同前，请做好尽职调查，确保已备妥所有相关的许可证明。
- 厂房包括哪些配置？
不要奢望在一个现成的标准厂房里获得所有的生产所需的条件。请您务必进行实地调查，查证厂房是否满足配备了一个或多个低压配电变压器、适当的照明系统、宽敞的办公空间、完善的下水道设施等生产制造所需的必要条件。此外，还需要检查与当地公用事业部门签订的协议，了解其对使用权是否有任何的规范或限制。另一方面，相比普通的工业园区，制造社区能够提供更多且更优质的一体化服务。从员工招募、安全防护到现场培训，多间厂房配备完善的现场服务和基础设施，以积极地帮助制造商迅速提升运营效能。
- 租赁协议条款包含了哪些内容？
毋庸置疑，通过地产经纪找厂房会让您最终的交易更靠谱。关键在于，您要同代理经纪人或出租方协商租赁协议的核心条款。虽然不同的出租方可能会提供不同版本的租赁协议，但是应主要包括以下几点：
- 租赁期限多长？
- 续租手续怎么办理？
- 单净租赁还是三净租赁？是否包含水电费和其他费用？
- 租金包含哪些项目？
首先，应预先确认厂房的维修费用是否包含在租金中，如果包含，请进一步确认这部分费用所占比重。在萨尔蒂约，有些工业地产项目的租金已经包含了污水费和水费，电费以及保险费。但是如果租赁合同包含以上部分，出租方应详细列出服务费用、变压器容量和电力公司的相关规定等具体内容。对于您的特殊要求，务必要事先做好确认，并且了解清楚所有的限制条款或特殊规定。
- 关于环境、健康和安全方面的要求，哪些是出租方已经提供并满足了的？哪些是租赁方奖励必须达到的？
这些可能包括租赁前期第一阶段的现场环境评估。了解现场环境对土壤和地下水的影响，有利于跟踪企业今后的生产经营活动。重工业生产需要经过特殊审批，且市政官员要对达到特定标准的排放水平做出批复。除了检查供水和下水道基础设施，您务必要了解工业废水是排到城市官网还是污水处理厂，因为这关系到排放的废水是否需要进行预处理。
科阿韦拉州萨尔蒂约市的工业地产供应现状
以下是位于萨尔蒂约的可供贵企业随时入驻的厂房：
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对制造商而言，寻找合适的厂房在任何时候都是一项艰巨的挑战，身处异国将使这一过程变得更为艰辛。请充分了解当地规范和期望有助于您识别所有潜在的问题，防止在签署租赁合同后发生任何意想不到的情况。
如果能找到一个充分了解当地工业地产的合作伙伴，会让您占据显著的竞争优势。就这一点而言，Tetakawi早已先声夺人——通过打造制造社区的模式，帮助制造商解决了各类与厂房相关的常见问题，同时提供Shelter服务。
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