前段时间，墨西哥工业地产市场空前火热，很多制造型企业在选址的时候发现现成的厂房资源有限。但是，最近很多公司反应市场上可供租赁的A级工业厂房供应量呈上升趋势。事实上，根据国际评级机构惠誉 (Fitch Ratings) 的预测，墨西哥工业地产市场将在2023年表现出供需两旺的态势。一方面这是由于需求侧的不断增长；另一方面是供给侧——各地厂房的建设一直保持较快的增速。
在评估各项备选方案时，企业会在传统工业园区或制造社区与自建厂房之间进行比较、权衡利弊。对于刚接触墨西哥保税工厂 (maquiladora) 模式的制造商而言，他们或许还没意识到，墨西哥拥有世界一流的工业园区及相应的配套设施。
根据墨西哥工业园产业协会 (AMPIP) 对工业园的定义，一个在墨西哥的工业园应为制造型企业提供生产制造所需的各类许可证、各项基础设施、物流，以及各种配套服务。具体包括供水供电和通讯等基本服务，以及针对制造型企业的特殊服务，比如天然气供应、污水处理设施、铁路分叉线等相关的便利设施。通常而言，工业园区会建在主要贸易通道或城市区域附近，这样更便于企业接近目标市场、供应商网络和劳动力市场，也能更加方便地使用其他城市相关服务。除了提供各类便利和服务，很多工业园区还部署了多种多样的具有前瞻性的设施，旨在帮助入驻企业成功运营。
墨西哥工业园区发展的未来
一些大型制造型企业带着他们在制造领域的专业知识来到墨西哥，凭借对行业的深刻洞察力和敏锐判断力有能力计划和安排好工厂的运营。然而，对于有些经验不足的企业，也不必担心，因为他们会发现，很多工业园区能够提供标准化的基础设施，以支持工业生产的需要。（鉴于此，建议前期考察人员一定要到园区进行实地考察厂房，以确定其是否适合企业的需求，而不是直接接受租赁协议上写明的条件）。随着当今全球制造业不断发生的翻天覆地的变化，您也许会问，在墨西哥投资建厂到底还有哪些优势呢？
当有些企业的发展局限于他们有限的视野和资金状况时，您或许能从下文发现一些新的解决方案。有些企业正在利用和整合墨西哥的优势，扎根墨西哥，快速投产，顺利实现产业转移。
制造业人才的开发是墨西哥蓬勃发展的第一要务，因此，联邦政府和州政府在多所大学对技能培训和设计方向学位课程进行了大量投资。事实上，政府规定，员工人数超过50的企业应开展定期的专业培训。
许多制造商认为，他们可以联系当地的教学机构或者和当地的培训项目合作，以帮助雇员提高专业技能水平。除此之外，也有一些制造社区，他们也能够提供专门的培训场地，帮助现有雇员、学徒以及预备雇员快速掌握专业技能。例如，位于瓜伊马斯 (Guaymas) 的Roca Fuerte制造社区内的先进技术培训中心 (CEFTA) 为人们打造了一个安全的学习场所，让有需求的人士在这里可以获得精密仪器加工方面的实践经验。此外，这个专门的培训场地有也利于受训者在轻松的环境中迅速上手高度专业化的技能，从而实现快速上岗。
对于紧跟前沿生产技术潮流的制造商而言，一个专门的培训场地绝对是一项值得考虑的增值服务。
如上所述，工业园区的业主不仅会关注园区租户在基本的基础设施方面的需求，也会尽量满足他们在生产制造方面的特殊需要。业主还负责提供安全保障措施，包括门禁管理和视频监控系统等。
然而，并非所有地区都能提供同样便捷且完善的工业基础设施，因此，企业在签订租赁合同前，一定要确认一下，生产所需的水、电、天然气等能否得到充分的满足。随着制造业配套服务的条件（水电供应）在墨西哥各地逐渐改善，很多工厂也在采取相应措施进行可持续发展。目前为止，已有越来越多的公司将节能减排目标纳入企业的环保、社会责任和公司(ESG) 管理目标体系。在这种大环境下，能够符合企业在这方面预期的工业园区也正在逐渐增多。
除此之外，AMPIP也指出，墨西哥的很多工业园区已参与到旨在减少生态破坏的环保计划之中，致力于改善用水、能源和废弃物管理系统，其中包括墨西哥联邦环境保护署 (PROFEPA) 推出的清洁行业资质认证 (Clean Industry Certification) 和AMPIP推出的绿色产业园发展计划。
如今，已有越来越多墨西哥的制造型企业将自身定位为“工业4.0”时代的智能工厂。因此，AMPIP提出，到2025年，墨西哥至少三分之一的工业园区要配备高附加值的基础设施，以吸引“工业4.0”级别的企业入驻。
那么，这意味着什么呢？根据AMPIP新一代智能和可持续发展的工业园区路线图的规划，园区附近应有更多的产业工人能够使用新技术进行大数据采集与分析。同时，这也意味着，由物联网 (IoT)、辅助机器人、虚拟现实和增强现实、增材制造等蓄势待发、随时准备颠覆生产行业的高新技术所驱动的自动化生产工艺流程将实现进一步的高度整合。
凭借这股春风，墨西哥当地的政府和企业已作出承诺，他们会为支持先进制造业的发展创造积极条件，以便为“工业4.0”的大力推广夯实基础。其中，新莱昂州 (Nuevo Leon) 大力推行的“工业4.0”倡议就是最好的佐证。该计划旨在建立一套完善的生态系统，然后围绕先进的制造业技术与材料，加强学习培训和资源建设。目前，墨西哥的一些先进工厂正想方设法融入这一生态系统，成为其中的一员。
在墨西哥，有很多工业园区会提供各式各样的便利设施，这可以帮助入驻企业在人才招聘时以及留住工人方面处于有利地位。这些便利设施包括运动场馆和场地等娱乐区域，以及医疗中心和托儿所等照护机构。由于雇员们在园区内就能畅通无阻的使用到丰富多样的便利设施，他们当然更愿意在如此优渥的园区环境中度过完美的一天。
位于科阿韦拉州 (Coahuila) 萨尔蒂约(Saltillo) 的Zapa制造社区可谓是其中的优秀代表——它不仅照顾到了员工的需求，还兼顾了员工家庭成员的各项需求。具体举措包括：提供足球场地、举办足球联赛、为员工子女开设足球学校等等，另外，还有常年面向员工家庭开展的各类活动更是数不胜数。
对于刚到墨西哥投资建厂的企业主来说，安全问题往往成为他们的一大顾虑。其实，这也正是许多墨西哥的工业园区所关注的重点。只要找到具有OEA认证的园区入驻，企业在安全方面就尽可放心。
由世界海关组织 (World Customs Organization) 实施的OEA安全认证优质企业计划（简称OEA计划）旨在确保全球产业链、供应链的安全和稳定。有了OEA认证，企业就可以向海关当局证明其是一个安全的和可靠的制造商。当然，这要求企业要符合该计划中所规定的11项要求。这些要求从工厂运营过程中所涉及到的人身安全、人员出入管控、生产工艺安全和人员安全等各个方面建立起一整套安全的保障体系。这个OEA认证没有那么容易通过，因此，有没有OEA认证是企业在挑选和辨别墨西哥工业园区时的一个关键指标。
作为一个优秀的工业园区，其最大的优势即是能够提供完备的现场服务。从基本的商业服务中心到全方位的Shelter服务，优秀的工业园区可以为制造型企业提供行政管理、人力资源和进出口等全方位的专业支持。有了坚实有力的后勤保障，制造商们就可以专注于核心业务——卓越的生产制造，进而在竞争激烈的商战中占据绝对优势。
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虽说我们已经谈及了一个优秀的工业园区所应该具备的各种优势，但事实上，并非所有的工业园区都兼具这些特点。因此，对于有志于在墨西哥开辟一番天地的企业，还是应当多进行实地参观考察，并根据自身需求提出疑问，这样才能确保锁定的工厂区位适合本企业当下的紧迫需求以及未来的发展规划。
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